راهنمای خرید خانه کلنگی و نکات حقوقی مربوط به خانه های فرسوده

به گزارش مینی ست، هیچکس خانه کلنگی را برای استفاده شخصی و زندگی انتخاب نمی کند! هدف اصلی در خرید خانه کلنگی، ساخت و ساز است. بسیاری از افراد مشغول در ساختمان سازی به سراغ خانه های کلنگی می فرایند تا بتوانند سود مناسب کسب کنند. اما این مهم به دانش و تخصص نیاز دارد و سازنده باید به ویژه در خرید خانه کلنگی، اطلاعات خود را افزایش دهد. به همین دلیل، ما در مقاله دیگری از خبرنگاران درباره شرایط خرید و فروش خانه کلنگی صحبت خواهیم کرد.

راهنمای خرید خانه کلنگی و نکات حقوقی مربوط به خانه های فرسوده

خانه کلنگی چیست؟

خانه کلنگی به ملکی گفته نمی شود که به راحتی و فقط با کلنگ زدن تخریب شود! بلکه به این مفهوم است که ساختمان عمر خود را کرده است و فرسوده محسوب می شود. این ملک دیگر جای سکونت نیست و از نظر سازه ای و معماری غیرقابل استفاده است. در حقیقت، این زمین یک ساختمان کلنگی است که ارزش دارد. ناگفته نماند، عمر مفید ساختمان در ایران اغلب 30 و 35 است زیرا کیفیت ساخت وساز پایین است. در برخی از کشورها عمر مفید ساختمان تا 70 سال می رسد.

قبل از خرید، میزان سودآوری پروژه ساختمانی خود را محاسبه کنید

راهنمای خرید خانه کلنگی

قبل از سرمایه گذاری در خرید خانه کلنگی بهتر است نکات مهم زیر را در خاطر نگه دارید:

موقعیت ملک

ملک مورد نظر باید بسته به شرایط زیر مورد بررسی قرار گیرد:

  • میزان رشد منطقه (سرعت رشد و سود بیشتر)
  • از منظر اجتماعی (میزان امنیت منطقه)
  • از منظر بافت (قدیم یا جدید بودن منطقه)
  • از منظر کاربری (اداری، تجاری یا مسکونی بودن منطقه)

مطلب پیشنهادی: مراحل خرید خانه : 6 مرحله اساسی خرید خانه تا سرتان کلاه نرود

متراژ ملک

متراژ یک خانه کلنگی اهمیت زیادی دارد. ساخت املاک با متراژ بیشتر در وهله اول هزینه زیادی دارد، پس نخست مقدار بودجه خود را تنظیم کنید. از نظر ابعاد نیز ملک باید بررسی شود، مثلاً ابعاد 15 در 10، بسیار مناسب تر از یک ملک با ابعاد 25 در 10 متر است. هر چه طول و عرض ملک به یکدیگر نزدیک باشد، فروش ملک راحت تر است. بدین دلیل که طراحی معماری ملک کمتر پرتی داشته و دست طراح برای ایجاد یک طراحی ایده آل باز است. همچنین، طراح می تواند تعداد پارکینگ بیشتری تأمین کند.

شمالی یا جنوبی بودن ملک

ملکی که در سمت جنوب خیابان یا گذر قرار گرفته است را جنوبی و ملکی که در سمت شمال خیابان یا گذر قرار گرفته است را شمالی می گویند. ملک جنوبی به دلیل آنکه نورگیری طبیعی آن بیشتر از ملک شمالی است، اهمیت بیشتری برای سازندگان دارد. بر طبق اصول شهرسازی، سازنده مؤظف است برای املاک شمالی به میزان 6 درصد مساحت موجود زمین، نورگیر (پاسیو) تأمین کند. تعبیه نورگیر به معنای کاهش فضای مفید هر واحد خواهد بود که در فروش ملک تأثیر کاهشی دارد. بنابراین، برای کسب سود بیشتر و فروش راحت تر، خانه کلنگی که در سمت جنوب واقع شده است مناسب تر است.

سن بنا

سن بنا برای آن دسته از افرادی که قصد سکونت در خانه کلنگی را دارند، مهم است. هر چقدر سن بنا بیشتر باشد، هزینه بازسازی نیز بالاتر می رود. اما در بیشتر موارد، هدف از خرید خانه کلنگی، ساخت و ساز است. بنابراین، سن بنا هیچ اهمیتی ندارد زیرا ساختمان مورد تخریب قرار می گیرد و از نو ساخته می شود.

قیمت خانه کلنگی

در محاسبه میزان قیمت یک ملک کلنگی عوامل مختلفی به شرح زیر تأثیرگذار هستند:

  • مطابقت داشتن تعیینات ثبتی، ابعاد و مساحت ملک با تعیینات محل معرفی شده
  • گذرهای مجاور ملک، راه های دسترسی و چند بَر بودن ملک
  • عرض گذر ورودی اصلی ملک
  • میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی (عقب نشینی به سود سازنده است زیرا هزینه عقب نشینی را باید مالک پرداخت کند)
  • امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح
  • کاربری ملک (بسته به نوع کاربری ارزش ملک متغیر است)
  • احراز مالکیت ملک
  • مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات چهارگانه
  • ابعاد و اندازه ملک به ویژه اندازه ضلع متصل به گذر یعنی بَر ملک

در کمترین زمان، دقیق ترین هزینه ساخت و سریع ترین برنامه ساخت خانه خود را از متری چند دریافت نمایید

امتیازات محل ملک

در کنار موارد بیان شده در بالا، خودِ خانه کلنگی نیز در ارزش آن تأثیرگذار است. امتیازات محل ملک شامل موارد زیر هستند:

  • نزدیک بودن به وسایل نقلیه عمومی
  • نزدیک بودن به امکانات و خدمات رفاهی
  • دسترسی آسان به خیابان اصلی شهر
  • نزدیک بودن به بوستان یا فضای سبز
  • دسترسی آسان به امکانات درمانی و پزشکی
  • نبود ترافیک و شلوغی در معابر اطراف

نکات حقوقی مربوط به خانه های کلنگی

در زمان انجام معاملات لازم است از نکات حقوقی در خصوص خانه های کلنگی مطلع باشید:

1- سرمایه گذاری در زمین های غیرمحصور و املاک کلنگی متروکه که رها شده اند و تخلیه هستند، خطرناک است. در چنین املاکی احتمال کلاهبرداری، جعل سند، تصرف عدوانی و موارد دیگر بسیار بیشتر از موارد مشابه است.

2- از انجام معامله در زمین و املاک کلنگی که فاقد آرای کمیسیون های مرتبط و مؤثر در معاملات املاک هستند، اجتناب کنید. این کمیسیون ها شامل موارد زیر هستند:

  • ماده 5 شهرداری (تعیین نوع کاربری ملک مانند مسکونی، اداری، تجاری، صنعتی، زراعی، آموزشی و غیره)
  • کمیسیون ماده 7 شهرداری (متصدی تعیین کاربری های فضای سبز، باغ، باغچه و غیره)
  • کمیسیون ماده 12 زمین شهری (متصدی تعیین نوع زمین مانند دایر، بایر، متروکه و غیره)
  • کمیسیون ماده 100 (برای تعیین شرایط ابنیه، میزان تخلفات، تغییر کاربری، ساخت با پروانه و یا بدون پروانه و غیره)

3- قبل از معامله از مالک یا مالکین، آخرین دستور نقشه را مطالبه کنید. دستور نقشه تعیین کننده آخرین و جدیدترین تغییرات کاربری در خانه کلنگی مورد نظر است.

4- از سرمایه گذاری روی املاک کلنگی با قولنامه های بلندمدت و وکالتی، اجتناب کنید. معامله این املاک بسیار پُر ریسک هستند.

5- قبل از معامله املاک کلنگی، از نهادها و سازمان های ذیربط مانند منابع طبیعی، شهرداری، اداره اوقاف در خصوص وقف خاص و وقف عام، سازمان مسکن و شهرسازی، سازمان ملی زمین، دادگاه انقلاب، اداره ثبت، دفتر تعاونی های مسکن، سازمان زمین شهری و… در خصوص شرایط ملک موردنظر تحقیق کنید و استعلام بگیرید.

6- از معامله املاک کلنگی که دارای پفراینده های متعدد قضایی اعم از ثبتی، حقوقی، کیفری و… هستند، بپرهیزید.

7- اگر برای ملکی قدیمی سند جدیدی صادر شده است، حتما نسبت به آن حساس شوید و دلایل آن را جویا شوید. موارد زیر باید مورد بررسی قرار گیرند:

  • احتمال مصادره ای و وراثتی بودن ملک
  • تفکیک و تقسیم ملک مشاع (افراز)
  • احتمال تعویض سند نو با سند جدید تک برگی (تک برگی کردن سند طبق دستور ادارات ثبت اسناد و املاک و غیر)

8- قبل از معامله و سرمایه گذاری در املاک کلنگی و وراثتی، حتماً با همه وراث کاملاَ آشنا شوید و اهداف معامله آن ها را بشناسید.

9- پرهیز از تنظیم وکالت بلاعزل بدون تنظیم مبایعه نامه در همه نوع معاملات املاک به ویژه برای خانه کلنگی، موضوعات بسیار مهمی هستند.

10- در بیشتر اوقات خانه های کلنگی چندین سال مالیات و عوارض پرداخت نکرده اند. پرداخت این موارد بر عهده مالک است و ایشان باید قبل از تنظیم سند، مالیات و عوارض را پرداخت کند.

کلام آخر

از قلم نیاندازید که با تحقیق و بررسی جامع املاک کلنگی، می توانید این نوع املاک را با شرایط مناسب پیدا کنید و فرآیند شروع ساخت و ساز را در پیش بگیرید. خرید خانه کلنگی در هر حالت، سود مناسبی را در اختیار سازندگان قرار می دهد. اما همیشه موارد حقوقی و ملکی این نوع ساختمان ها را در نظر بگیرید و با تحلیل درست بازار، فرایند ساخت و ساز را شروع کنید.

منبع: ویکی ساختمان
انتشار: 27 بهمن 1399 بروزرسانی: 27 بهمن 1399 گردآورنده: miniset.ir شناسه مطلب: 1395

به "راهنمای خرید خانه کلنگی و نکات حقوقی مربوط به خانه های فرسوده" امتیاز دهید

1 کاربر به "راهنمای خرید خانه کلنگی و نکات حقوقی مربوط به خانه های فرسوده" امتیاز داده است | 4 از 5
امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "راهنمای خرید خانه کلنگی و نکات حقوقی مربوط به خانه های فرسوده"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید