قوانین تخلیه املاک تجاری و مسکونی - مینی ست

جهت دریافت خدمات آلاچیق چوبی جنگلی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

برای آشنایی هرچه بیش تر شما با قانون تخلیه ملک مسکونی و تجاری (اشاره به بندهایی از قانون موجر و مستأجر) اما به زبانی ساده، برخی از اختلافات مبتلا به موجر و مستأجر، در سرانجام مدت اجاره املاک مسکونی و تجاری را از نگاه حقوق دانان موردآنالیز قرار داده ایم.

به طور کلی سرفصل های آنالیز شده در این مقاله شامل موارد زیر می گردد:

• تعریف اجاره و قوانین آن
• چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟
• تمدید قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری چگونه انجام می گردد؟
• فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری
• اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟
• خودداری موجر از باز پس دادن رهن
• خسارت تأخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
• جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

تعریف اجاره و قوانین آن

پیش از هر چیز باید بدانیم که در قانون چه تعریفی برای اجاره آمده است. اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی (تعاریف آن در ادامه خواهد آمد) است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه قانون گذاران قرار گرفته است.

اجاره نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می گردد که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره نماینده (مستأجر) تنظیم می گردد؛ که شامل معینات طرفین قرارداد، میزان اجاره بها، مدت اجاره، مورداجاره و شرایط طرفین در آن است.

اجاره موضوعی است که امروزه میان مردم تحت عنوان رهن واجاره مطرح و معمول شده. این موضوع ممکن است در اشکال متعددی تحقق یابد، هرچند که در این اشکال، عنوان رهن وجود ندارد. در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:

اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می گردد. اجاره دهنده را موجر و اجاره نماینده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

همان طور که از ظاهر ماده برمی آید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجاره اشخاص می گردد، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست.

به طور اجاقتصادی ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره، عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است. همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن، نشده است.

عقد تملیکی عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می دهد، چیز دیگری می گیرد.

عقد معوض عقدی است که انتقال مال یا تعهد از ناحیه طرفین باشد. به عبارت دیگر عقدی است که هر یک از طرفین در ازای چیزی که می دهد چیز دیگری می گیرد. عقود معوض دارای دو ویژگی هستند. یکی آن که باید بین عوض و معوض حالت تقابل و هم سنگی وجود داشته باشد. یعنی باید ارزش آن ها با یکدیگر تعادل داشته باشند؛ والا یک طرف زیان خواهد دید و دیگر آن که، طرفین دارای حق حبس هستند. یعنی هر یک از طرفین می توانند بگویند تا شما به تعهد خود عمل نکنید من نیز به تعهد خود عمل نخواهم کرد؛ که در صورت بروز اختلاف بین طرفین، دادگاه برطرف اختلاف می نماید.

چرا باید قوانین عقد قرارداد اجاره را بدانیم؟

برخی از افراد تصور می نمایند که مطلعی از قوانین اجاره املاک مسکونی یا تجاری برای مستأجران ضرورت چندانی ندارد و تنها صاحب املاک که اصطلاحا موجر نامیده می شوند، باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این تصور نادرست است؛ زیرا اجاره ملک مسکونی یا تجاری یک موضوع دوطرفه است و مسائل مربوط به قرارداد با هردو طرف قرارداد ارتباط دارد. بنابراین فرقی ندارد که مستأجر باشید یا موجر؛ در هر صورت باید نسبت به این قوانین، به خصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری، مطلع باشید تا در صورت وجود مسائل احتاقتصادی بتوانید از حق خود دفاع کنید. بنابراین در سرفصل های گفته شده در بالا، به مرور قوانین تخلیه املاک مسکونی و مسائل احتاقتصادی می پردازیم.

تمدید قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری چگونه انجام می گردد؟

بیشتر مواقع و به دلایل بسیاری تمایل داریم که به جای پیدا کردن محل جدید برای زندگی یا کسب و کار خود، قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را تمدید کنیم. مهم ترین نکته برای تنظیم متن تمدید قرارداد آن است؛ که ابتدا مفاد قرارداد اولیه مورد آنالیز قرار گرفته و معین گردد که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند.

برخی قراردادها در دوره دوم نسبت به دوره اول هیچگونه تغییری نمی نمایند، به همین خاطر نیازی نیست که به صورت مجدد یک قرارداد تکراری و از نو نوشته گردد؛ بلکه همان قرارداد قبلی با ذکر یک پاراگراف در پشت همان قرارداد، مبنی بر تمدید قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری شماره … (شماره قرارداد اولیه)، ذکر تاریخ موردنظر برای تمدید قرارداد و امضای طرفین، تمدید می گردد و این کار از نظر حقوقی نیز معتبر و مورد استناد است.

در صورتی که در هرکدام از بندهای قرارداد مانند اجاره بها، مدت قرارداد و… تغییری ایجاد گردد، باید تغییرات مربوطه در همین پاراگراف آورده شوند و در سرانجام نیز مورد تائید طرفین قرارداد قرار گیرد.

فسخ قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری

بنابر قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، در صورتی که مستأجر در مدت اجاره و قبل از سرانجام آن، درخواست شورای حل اختلاف را بکند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرار داد بدهد و رهن را به مستأجر برگرداند؟

دکتر غلامعلی سیفی زیناب عضو هیات علمی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سؤال می گوید:قرارداد اجاره، عقد ضروری است و عقد لازم را نمی توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستأجر؛ اما از نظر قانونی می تواند حق فسخی پیش بینی گردد. برای مثال، اگر مستأجر پس از اجاره ملک مسکونی یا تجاری، احساس کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستأجر می تواند به وسیله داد خواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند.

همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستأجر پیش بینی گردد که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را داشته باشد. برای مثال بین مستأجر و مالک شرط گردد که تا فلان تاریخ، در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می گردد و اگر طبق این شرط، مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری را داشته باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.

خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص معتقد است: به هیچ عنوان قرارداد اجاره املاک مسکونی یا تجاری نمی تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستأجر فسخ گردد، و طبق قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، تنها در صورت اقاله؛ یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین، قرارداد فسخ می گردد.

محمدی نیز نظری مشابه دارد و تأکید می نماید: پس از معین مدت اجاره و تدوین اجاره نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستأجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص. به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستأجر نباشد.

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد، چه کنیم؟

موجر در دو حالت می تواند از مستأجر درخواست تخلیه ملک را بکند؛ حالت اول زمان اتمام قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری است و حالت دوم زمانی است که مستأجر اجاره بها را به مدت حداقل سه ماه پرداخت نکرده باشد؛ در این صورت موجر می تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیک ترین شورای حل اختلاف، ملک خود را از تصرف مستأجر بیرون آورد.

در قراردادهای عادی به سرعت می توان دستور تخلیه ملک را از مقامات قضایی دریافت کرد؛ اما این کار در حالتی که عقد قرارداد اجاره به صورت رسمی صورت گرفته باشد، زمان بیشتری خواهد گرفت؛ زیرا به مستأجر نیز فرصتی به عنوان تجدید نظر داده خواهد شد.

اگر مستأجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟

عدم تخلیه ملک توسط مستأجر از جمله موضوعاتی است که بیشتر موجرین و مستاجرین با آن روبرو شده یا احتمالاً با آن روبه رو می شوند. در پاسخ به این سؤال که چنانچه مستأجر در سرانجام قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری، از تخلیه ملک و تسلیم مورد اجاره به موجر خود داری کرد تکلیف چه خواهد بود؟

باید گفت: چنانچه مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری به سرانجام رسیده باشد و بعد از سرانجام مدت معین شده در قرارداد اجاره، با وجود درخواست موجر مبنی بر تخلیه محل اجاره، مستأجر اقدام لازم برای تخلیه ملک را صورت ندهد و از تخلیه خودداری کند، در این صورت مالک می تواند به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست صدور دستور تخلیه را بکند.

شورای حل اختلاف نیز با استناد به ماده 3 قانون مالک و مستأجر (از جمله بندهای مربوط به قانون تخلیه ملک مسکونی) که مقرر کرده است؛ پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضائی و توسط ضابطین شورای قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. اقدام لازم را به عمل خواهد آورد.

خودداری موجر از باز پس دادن رهن

دکتر غلامعلی سیفی زیناب در پاسخ به این سؤال که اگر بعد از سرانجام مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستأجر برنگرداند، مستأجر چه راهکاری در پیش دارد؟ می گوید: مبلغی را که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می گذارد، رهن نامیده می گردد و تضمینی است از سوی مستأجر به موجر، برای ملک اجاره داده شده و این مبلغ به عنوان قرض الحسنه توسط مستأجر به مالک داده می گردد و از نظر قانونی هر زمانی که مستأجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده شده را دارد.

دکتر غلامعلی سیفی زیناب ادامه می دهد: اما در قرارداد شرط می گردد تا سرانجام مدت اجاره ملک مسکونی یا تجاری، مستأجر حق مطالبه وجه داده شده را ندارد. ضمناً به صورت عرفی نیز چنین است که مستأجر تا زمان سرانجام عقد قرارداد حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته اسـت، ندارد؛ بنابراین اگر زمان قرارداد به اتمام برسد، مستأجر می تواند درخواست پس دریافت وجه داده شده به عنوان رهن را داشته باشد، در غیر این صورت قرارداد اجاره ملک مسکونی یا تجاری به طور توافقی بین موجر و مستأجر تمدید می گردد و همین تعهد تا زمان معین شده باقی می ماند. اما اگر قرارداد تمام گردد، مالک تقاضای تخلیه ملک مذکور را می نماید و مستأجر در قبال تخلیه ملک حق مطالبه مبلغی را که به عنوان رهن نزد موجر گرو گذاشته است، دارد.

این وکیل دادگستری می افزاید: مطابق قانون روابط موجر و مستأجر در سال 56، تخلیه ملک اجاره داده شده همزمان با دریافت مبلغی که به عنوان رهن نزد موجر است (هنگام اجاره املاک مسکونی یا تجاری از طرف مستأجر به موجر پرداخت می گردد)، صورت می گیرد. اگر به هر دلیلی موجر دربازگرداندن مبلغ رهن به مستأجر کوتاهی و مستأجر در مطالبه حقوق خود در اجاره ملک مسکونی یا تجاری به مسائلی برخورد کند، می تواند به وسیله تقدیم داد خواست به مراجع قضایی حقوق خود را مطالبه کند. در صورتی که مبلغ رهن کمتر از پنج میلیون تومان باشد، با مراجعه به شورای حل اختلاف حقوق خود را مطالبه می نماید و اگر مبلغ رهن بیش از پنج میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی مراجعه کند؛ زیرا به دلیل بالا بودن مبلغ، باید قبل از زمان صدور حکم به وسیله توقیف اموال بلامعارض موجر، طلب خود را بگیرد.

خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن

دکتر غلامعلی سیفی زیناب به موضوع خسارت بازگرداندن مبلغ رهن اشاره می نماید و می گوید:در قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری، دریافت خسارت وارد شده به مستأجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن شرایطی دارد که در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده به وسیله موجر به مستأجر، طبق شاخص بانک مرکزی است و نه به وسیله تشخیص کارشناس.

سیفی زیناب ادامه می دهد: اولاً طلبکار (مستأجر) باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و ثانیاً باید به صورت کتبی و به وسیله تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند. زمانی که مستأجر طلب خسارت می نماید، اگر موجر تمکن اقتصادی نداشته باشد، خسارت به مستأجر تعلق نمی گیرد؛ اما اگر خسارت وارده مستند به چک باشد از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می گردد.

کرامت الله محمدی وکیل پایه یک دادگستری معتقد است: خسارت وارده که به واسطه تاخیر در پرداخت مبلغی که به عنوان رهن ملک به مستأجر وارد می گردد، به صورت امانت نزد موجر می ماند و در زمان پرداخت پول رهن آن خسارت نیز مطالبه می گردد.

جبران خسارت های وارده به ملک از محل رهن

چالش دیگری که در روابط موجر و مستأجر در اتمام اجاره املاک مسکونی یا تجاری ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می تواند خسارت های وارده به ملک را از رهن مستأجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ دکتر سیفی زیناب عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی در پاسخ به این سوال می گوید: طبق ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، به موجر اختیار داده می گردد که دادخواستی دایر به مطالبه خسارت یا هزینه های پرداخت شده توسط موجر که به عهده مستأجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر این که دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستأجر در هنگام اجاره ملک مسکونی یا تجاری به عنوان رهن در گرو او قرار داده است نگه می دارد تا به آن رسیدگی گردد. این قسمت قانون تخلیه ملک مسکونی یا تجاری دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.

خلیل بهرامیان، وکیل دادگستری، در این خصوص می گوید: در صورتی که پول رهن مستأجر آماده باشد و ملک نیز توسط مستأجر تخلیه شده باشد، اگر خسارتی از جانب مستأجر به ملک مذکور وارد گردد، موجر می تواند به میزان خسارت وارد شده به ملک خود، از پولی که به عنوان رهن از مستأجر گرفته است و در واقع ضمانتی از سوی مستأجر است، کسر کند و باقی مانده مبلغ را به مستأجر بپردازد.

محمدی نیز در مورد مسئولیت مستأجر در جبران خسارات می گوید: در صورتی که خسارت وارده به ملک خود به خودی باشد، برای مثال خسارت ملک به دلیل عوامل طبیعی مانند زلزله سیل و… باشد، مستأجر وظیفه ای در قبال پرداخت خسارت ندارد؛ اما در صورتی که خسارت وارده از جانب مستأجر باشد و مستأجر در مقابل حفاظت از ملک موجر کوتاهی کرده باشد، مستأجر مکلف به پرداخت خسارت بوده و حق با موجر است. این را هم باید یادآور شد که به مبلغی که مستأجر در ابتدا پرداخت می نماید برای سهولت، در عرف، رهن گفته می گردد و از نظر قانونی قرض الحسنه به شمار می رود.

با گسترش پدیده شهرنشینی در چند دهه اخیر، شاهد مهاجرت روستاییان به شهرها بوده ایم. این اتفاق منجر به ایجاد نوع جدیدی از روابط و ساختارهای اجتماعی شد که قانون گذار را ملزم به تبین و معین قوانین تازه برای شکل دهی به مسائل موجود کرد. در این میان، بحث اجاره نشینی و قوانین مربوط به مالک و مستأجر، بیش از همه خود را نشان می داد. زیرا بسیاری از اشخاصی که از روستا وارد شهر شدند، مجبور بودند برای گذران زندگی، خانه اجاره نمایند. این در حالی بود که تا پیش از این بحث اجاره نشینی را هرگز تجربه نکرده بودند. از این رو لازم بود، با تعین قواعد توسط مرجع صاحب صلاحیت، از به وجود آمدن مسائل احتاقتصادی در این حوزه جلوگیری گردد.

به این مقاله از خبرنگارن چه امتیازی می دهید؟